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首佳觀察 | 商品住房地下室市場探析
2021/01/08
今天,首佳顧問為您解析商品住宅涉及地下室產品的特點和相關市場表現。



地下室的不同設計

地下室是指房間地面低于室外地平面的部分,按照構造形式分為地下室(室內地面低于室外地平面的高度超過室內凈高的1/2的空間)與半地下室(室內地面低于室外地平面的高度超過室內凈高的1/3,且不超過1/2的空間)。過去的普通住宅,地下室多作為獨立的附屬庫房使用;近年來,開發企業將首層及地下室做成下躍產品,以此提高一層去化水平。

 




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儲藏室

      儲藏室是位于住宅室外地平面以下的房間,建筑空間為單層或多層,主流面積約15~30㎡。地下儲藏室環境較差,多作為輔助庫房,用于存放物品;部分購房者會根據自身需求,將其改造為琴房、酒窖等場所。



儲藏室分戶平面圖

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下躍產品



  • (1)采光井式下躍
      采光井主要用于采光、通風,一般面積不大,可以由四面房屋圍成,或者由三面房屋一面擋土墻圍成,或者是兩面房屋一面擋土墻圍成。由于設計布局的限制,采光井一般位于房屋南側,與會客廳相連,洗手間等功能房多為暗房。


下躍戶型圖 — BI采光井設計

  • (2)下沉式庭院
      下沉式庭院又稱花園層,由于地下室外庭院面積較大,利用高差布置造景,使得采光更加通透,近似于地上一層。其中,臺地下躍戶型借助地勢,將部分地下一層向外推出,從一側來看相當于一層,背側看來是下躍層。


下躍戶型圖 — B1下沉式庭院設計



不同地下室產品價格


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儲藏室

      儲藏室規劃用途多為地下倉儲、庫房,經測算,一般情況下,地下儲藏室成交單價為首層單價的20~30%,成交總價約為首層總價的6~10%。 




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下躍產品

      經測算,一般情況下,負一層成交單價為首層單價的30~40%規劃用途為倉儲、庫房等),成交總價約為首層總價的30~40%。
 



      下躍產品中,由采光井升級而成的下沉式庭院倍受青睞,庭院采光佳、景致良好,空間層次豐富,從而單價占比水平略高于采光井式下躍產品占比水平。


      總體來看,儲藏室單價占比略低于下躍產品占比水平,儲藏室功能局限,而下躍產品不僅面積較大、功能更廣泛,而且兼具采光,尤其是下沉庭院可以實現“雙首層采光”,大大提升了入戶感受,因而價格水平略高?;诳們r邏輯,儲藏室功能單一,其面積通常遠遠小于下躍層面積,因而儲藏室總價占比水平遠低于下躍產品占比水平。



總結


      住宅的地下部分具體到每一個項目,價格比例會有自己的個性差異:儲藏室主要影響因素為建筑面積、總價水平等;下躍產品主要影響因素為樓棟位置、戶型、地上地下面積占比、總價水平、朝向、花園大小等。購房時,選擇下躍亦或是平層,都需要結合自身需求判斷。

(注:本文由首佳顧問原創發表,作者:首佳顧問業務管理部 楊海娟、淑靜。如需轉載請聯系首佳顧問,轉載文章需在文章前寫明作者、公司及轉載來源,違者必究。)



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