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首佳觀點 | 央行2021工作會召開,房地產信貸政策風向如何?
2021/01/08

前言導讀

1月4日,2021年中國人民銀行工作會議以視頻會的形式召開,會議總結了2020年全年工作,分析了現階段形勢,并對2021年央行工作進行了部署。今天,首佳顧問結合近期央行及銀行業領域的相關政策,為您分析2021年與房地產市場緊密相關的金融政策導向。

在1月4日的央行工作會上,對于2021年央行系統的重點工作,提出了十個方面的整體部署,涉及貨幣政策、人民幣匯率、信貸政策、綠色金融、金融機構和市場管理、防范金融風險、防控外部金融風險、人民幣國際化、金融機構和市場改革、外匯管理與服務、提升金融服務和管理水平等諸多方面。其中,與房地產市場緊密相關的,主要是貨幣與信貸政策,以及深化金融市場和金融機構改革等方面。

一是穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度。完善貨幣供應調控機制,保持廣義貨幣和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配?!訌姾暧^審慎管理,引導市場預期,保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定?!?/span>

首佳觀點央行的這一部署是為現階段及未來一段時間貨幣政策定調。“穩健的貨幣政策”與此前中央經濟工作會議中繼續強調的“積極的財政政策”相對應,是現階段我國在應對疫情挑戰、保障經濟增長方面的兩則基本政策思路。“靈活精準、合理適度”是央行對于貨幣工具使用的八字原則,而貨幣供應的基本目標是與經濟增速相匹配。對于目前的房地產領域而言,寬松的貨幣政策可能帶來市場的波動和房價增長預期的提升,并不利于市場穩定。因此比較而言,穩健的政策就是適宜的政策。

“八是深化金融市場和金融機構改革?!鋵嵎康禺a長效機制,實施好房地產金融審慎管理制度,完善金融支持住房租賃政策體系?!?/span>

首佳觀點:落實房地產長效機制是近年來常見的表述,而“實施好房地產金融審慎管理制度”則有其具體的指向。2020年12月31日,中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》(以下簡稱《通知》),明確了對于銀行金融機構房地產貸款的集中度管理方式。這一通知,發布于歲末年初的時間節點,也被認為是對2021年房地產市場信貸監管的第一個重要文件,其核心要義就如通知的標題所言,建立銀行業金融機構房地產貸款的集中度管理制度。

關于這一制度,央行、銀保監會在答記者問中這樣表述:“是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構,其房地產貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應滿足人民銀行、銀保監會確定的管理要求,即不得高于人民銀行、銀保監會確定的相應上限。”即央行、銀保監會給相關銀行設定了房地產貸款和個人住房貸款余額占比的管理上限,從而實現對房地產貸款和個人住房貸款規模的宏觀管控,保障銀行涉及房地產的企業和個人貸款總量處在安全、合理范圍。

可以看到,第一檔中國工商銀行、中國建設銀行、中國農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、郵政儲蓄銀行等七家,房地產貸款占比上限為40%,個人住房貸款占比上限為32.5%。第二、三、四、五檔的占比依次減少。
這一制度的建立,是國家對房地產貸款總量管理底線思維的體現,意味著房地產貸款總量的擴張不是無上限的,也意味著“房住不炒”思路在頂層制度設計上的進一步落實。

關于該制度對不同房地產貸款產品的影響,業內有不同的觀點。不過整體來看具體傾向如下:

1

對于開發貸

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銀行近年來對于房企已經建立了“白名單”制度,在名單上的企業,才有可能拿到銀行貸款,很多中小和地方房企被名單排除在外。而房地產貸款的集中度管理制度,無疑將使銀行對于開發貸的額度和發放管理更為審慎。

2

對于個人住房貸款

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在本制度建立之前,央行、銀保監會曾經啟動了與各相關銀行的密集走訪和調研,在此基礎上制定了相關上限。目前的公開資料顯示,大部分商業銀行并未觸及上限,個人住房貸款的申請也無需太過擔心會受到影響,短期內對于房貸利率也不會有什么影響。

3

對于與城市更新領域相關的更新貸、拆遷貸

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由于城市更新、老舊小區改造、征收拆遷等領域往往與地方建設和財政相關,政府政策導向較好,相關貸款要比房地產企業的開發貸更容易獲批。在集中度管理制度建立后,銀行對于相關貸款的審批當然也會有更多一層考慮,但整體來看,出于服務地方建設、支持重點項目的需要,受到的影響預計相對有限。


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