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十四五規劃與城市更新
2020/12/14

前言導讀

      10月29日,黨的第十九屆中央委員會第五次全體會議審議通過了《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》,讓已經為公眾普遍關注的十四五規劃在輿論中再度升溫。今天,首佳顧問與您就十四五規劃關于城市更新領域的內容進行一番分析,從國家發展規劃的角度來理解未來領域內的政策和市場趨勢。

2021-2025是我國國民經濟和社會發展第十四個五年計劃時期,也是“兩個一百年”奮斗目標的歷史交匯期,對我國國民經濟和社會發展具有重要的意義??傮w來看,十四五規劃從以下幾個方面提出了我國未來發展的目標:加快構建國內大循環,與國內國際雙循環相互促進,堅持創新核心、科技自立自強為支撐,著眼實體經濟,推進產業基礎高級化和產業鏈現代化。


     

中央《關于制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》(以下簡稱為“規劃建議”)全文共十五部分60條,對“十四五”期間的經濟社會發展規劃及目標遠景提出了一系列建議。規劃建議內容非常詳細,這其中發展高科技是大方向,但針對房地產的內容其實不多。


其中,在第五部分,第16條中提出“推動金融、房地產同實體經濟均衡發展,實現上下游、產供銷有效銜接,促進農業、制造業、服務業、能源資源等產業門類關系協調?!睆倪@一條來看,房地產調控未來的核心依然是關鍵要處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。從政策預期看,下一步應加快住房、土地供應、房地產稅收、租賃等制度。以長效機制引導市場穩預期。

在第八部分,第31條中,提出了“推進以人為核心的新型城鎮化”、“加強城鎮老舊小區改造和社區建設”,可以看出,推進新型城鎮化和“舊改”依舊是未來五年國家戰略發展的主線之一。


同時,在第31條中還指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,租購并舉、因城施策,促進房地產市場平穩健康發展。有效增加保障性住房供給,完善土地出讓收入分配機制,探索支持利用集體建設用地按照規劃建設租賃住房,完善長租房政策,擴大保障性租賃住房供給?!钡囊巹澲笇?。十四五規劃再次明確要求房住不炒,代表了全國房地產的調控力度將依然維持之前的狀態,房地產市場波動下,調控的基本原則依然不會改變,中央遏制房價上漲的決心不會發生改變。而因城施策也表明調控政策會避免一刀切,未來各地房地產調控依然由各城市主導,未來房地產調控將以地方主導,住建部與中央指導的為主。


      據統計,2019年我國城市化水平已經達到了60.6%,城鎮常住人口相較前一年增長了1706萬,這要歸功于國家近些年來高速發展的城鎮化進程。而在本次十四五規劃中,也將推進新型城鎮化納入國家下一階段的戰略規劃之一。

去20年,影響我們經濟發展的兩條支柱,一個是工業化、一個是城鎮化,結合本次十四五規劃,在下一階段的城鎮化進程中,筆者認為會帶來三個機會:


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三個機會

NO.1 

城市單體規模不能無限擴張,但產業和人口向優勢區域集中是經濟發展的客觀規律,所以增強中心城市和城市群等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力是必然趨勢。那么有哪些具有發展優勢的城市群呢?在十四五規劃里明確指明了四個:京津冀、長三角、粵港澳大灣區和成渝雙城。正好是東南西北四個點。

NO.2 

超大城市和特大城市人口密度偏高,如北京、上海等地人口密度達到了每平方公里2萬人以上。相對的,東京和紐約只有1.3萬人,所以要建設一批產城融合、職住平衡、生態宜居、交通便利的郊區新城。就是在人口密度比較高的城市周邊,繼續發展功能健全、能分流人口工作生活的衛星城。

NO.3 

我國現有1800多個縣市,農民到縣城買房子、向縣城集聚是普遍現象,要選擇一批條件好的縣城重點發展,吸納人口、加強政策引導,提供更加良好的公共服務,使之成為擴大內需的重要支撐點,實現民生和經濟發展的雙贏。而對于那些對人口吸引力更強、公共設施更加健全,但在城市用地方面較為緊張的城市而言,則可以通過有序、科學的舊城改造和土地盤活利用,實現城市的有機更新和發展。從這個意義上講,城市舊城和老舊小區改造,將是此類城市的未來的必然趨勢。







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