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地方國有企業房地產摸底調查對國有資產保值增值的意義解析
2020/12/10

2020年3月底,國務院國有資產監督管理委員會辦公廳發布了《關于開展全國國資監管系統企業國有資本布局和產業鏈水平摸底調查的通知》,決定對全國國資監管系統企業國有資本產業布局、空間布局及產業鏈水平情況等進行全面摸底調查。調查對象為全國國資監管系統企業,包括:國務院國資委監管的中央企業;各省、自治區、直轄市及計劃單列市和新疆生產建設兵團縣級以上國資監管機構監管企業。

房地產作為國有企業持有資產的重要類別,在摸底調查的過程中,扮演著重要的角色。地方國有企業方資產摸底調查工作對于國有資產的保值增值也有著多方面的積極意義。

筆者在了解地方國有企業房地產類資產管理現狀存在問題的基礎上,簡析國有企業房地產類資產管理需求對于房地產、資產評估機構相關業務開拓的積極作用。本文將結合武漢市的具體情況,淺析地方國有企業房地產摸底調查對國有資產保值增值的意義,以及服務機構所能發揮的專業作用。

       筆者在了解地方國有企業房地產類資產管理現狀存在問題的基礎上,簡析國有企業房地產類資產管理需求對于房地產、資產評估機構相關業務開拓的積極作用。本文將結合武漢市的具體情況,淺析地方國有企業房地產摸底調查對國有資產保值增值的意義,以及服務機構所能發揮的專業作用。

01

國有企業房地產類資產管理現狀存在的問題

(以武漢市為例)

資產權屬需進一步明晰。國有企業房地資產多是由財政劃撥的形式完成,而在國有企業的發展歷程中經歷了多次改制重組,導致了房產證和土地使用權證不全,形成了產權模糊的現狀。在武漢某區屬行政事業單位房屋資產摸底調查中,發現64.59%的房屋資產為無證房產,僅有9.36%的房屋資產有完整產權,6.7%的房屋資產有移交協議但尚未辦證。而在不完整產權手續的房屋資產中由于歷史遺留,后房屋資產改擴建等原因致使現存房屋資產實物與證載不符、實際使用用途與證載用途不符的現象。部分國有企業還存在權屬糾紛,移交手續尚未完全辦理等現象,導致了房地資產所有權與占有、使用權的關系不清。
利用效率還需進一步提高。在國有企業投資經營管理中,部分國有企業由于沒有硬性的績效考核指標,資產經營責任不明確,房屋資產未充分利用發揮其經濟效益,而不能有效承擔資產保值、增值的責任。在武漢某區屬行政事業單位房屋資產摸底調查中數據表明,4.16%的自有房屋資產處于空置狀態、可作為經營類房產中出租率為82.96%。由此可見,閑置優良資產和低效運轉的房屋資產仍然存在,應最大化降低適于經營類資產的空置率,提高資產利用效率。對于有再投入價值的房屋,可改造后作為經營類房屋資產對外出租獲取營收。在自用房屋資產中,應依法依規合理配置,促進公共事業資產的整合與共享共用機制,做好統一管理,提高資產利用效率。
資產管理需進一步優化。在實際摸底調查工作資料的收集過程中,國有企業存在因時間久遠、知情人或經辦人更替、資料遺失,而不能或不及時準確的提供相關資料的情況,應完善資產檔案管理制度,明確權責歸屬科室或人員,確保相關事項有據可查。加強監管、定期巡查及時更新房屋現狀,減少已拆除房屋資產暫未下賬,新建房屋資產暫未上賬等賬實不符的情況,及時更新資產檔案,明確檔案保管責任的劃分。

02

國有企業房地產類資產管理需求分析

房屋資產規范化管理。一是引入資產信息化管理系統,對資產信息實現動態化管理、按照資產信息化管理的要求,及時錄入、更新資產及使用管理信息,實行動態管理,防止資產流失。二是建立資產日常清查制度,對其所占有、使用的資產(使用狀況、安全性、完整性、維護需求)等做定期或者不定期進行清查盤點或監督管理。保證賬實相符,對未入賬的資產依據相關要求,組織進行資產評估重新入賬,保障其使用價值的有效性,確保國有資產的保值增值。
他項權利專項管理。針對房屋資產出租、出借、轉讓、抵押、擔保等行為做專項管理,使其符合國有資產相關管理規定,有效進行風險控制,避免國有資產流失。如在房屋資產出租的專項管理中,其租賃過程應申報審批報備,無論是整體或是部分資產租賃給非國有單位的,均應進行租金評估且應簽訂內容完整的書面合同??捎糜谧赓U經營的房屋資產,定期使用情況檢查,確保其無安全隱患及維護情況良好、未改變租賃合同約定用途;并結合租賃期限,做好續租或重新招租準備;對當前空置待出租的房屋資產,盡量實現市場化租賃運營,避免空置,如因需要水電等情況的必要投入,應結合其租賃市場情況,做好相關工作計劃。
經營收益管理。推進具有條件的房屋資產市場化、社會化經營運作,結合實物、區位情況確定房屋資產最佳使用方式,提高國有資產經營效益。對經營收入和需必要的成本納入財務預算收支管理,不得挪用、截留、隱瞞。通過盤活國有企業閑置的房屋資產,使其重新發揮其資產的蘊藏價值,在節約成本的同時為企業帶來了資金、空間等多種資源,有利于國有企業自身實力的增強,提升國有企業在市場經濟中的競爭力。


03

摸底調查完成后還需要做點什么

物業診斷分析。在房屋資產摸底調查過程中,通過現場實地查勘了解房屋資產規模、權屬性質、資產來源、利用現狀及效益等情況,以此為依據可以針對物業狀況作出評價分析。查找、理清各國有企業在房屋資產使用過程中存在的問題及管理紕漏,并提出相應的建設性建議,例如已出租經營類房屋資產運營效益、利用率有待提高的問題;已出租經營類房屋資產,實際租賃用途不符合物業最佳用提情況;部分進行必要的維護改造后,有對外租賃經營條件的房屋資產利用價值尚未發掘等問題。以規范委托方房屋資產管理使用行為,維護資產安全和完整,優化資產配置,提升房屋資產管理及使用效益,為委托方相關決策提供依據,促使國有資產最有效利用。
物業租金評估。房屋資產出租是為保證物業產權的單一性,對物業享有永久的權利和義務。摸底調查過程中發現已出租經營類房屋資產,存在租金水平偏低、租期較長等問題,因此合理的租金定價顯得尤為重要?;诿渍{查對房產現狀的了解對委托方房屋資產的租賃價格進行評估具有一定的優勢性,租金的確定應遵照評估值和依據市場價綜合考量,必要時根據擬定承租人的出價,以市場詢價和評估值作為參考依據。將評估值作為租賃低價,不可低于評估值進行出租,是國有房地產企業資產租賃的基本。
物業管理質量提升。建立健全房屋資產購置、維護、使用、經營、調撥、捐贈、代管、借用、自建、合建等相關管理制度,使資產相關處置行為合法規范;信息化管理與實物管理達到賬實相符,資產信息完整、實物維護安全,制定國有資產安全性、完整性、權屬界定明晰和使用有效性的評價方法、標準;定期對企業租賃及控制房源進行巡查,杜絕控制房源被侵占并及時發現轉租等突發現象,將國有資產實行績效管理。
資產評估。在摸底調查的基礎上對國有房屋資產進行資產評估是維護和協調所有者、經營者的權益的有效手段,能保障市場經濟行為公正客觀地進行,并對作出有關于房屋資產管理的決策具有重要意義和參考價值?,F實中國有企業可能存在的實物增資、轉讓、市場價值咨詢都可以借助專業的資產評估方式,確定客觀公允的價值,達成國有資產增值保值的目標。

04

資產摸底調查對國有企業房地產類

資產保值增值的意義

有助于明確產權責任,制定國有資產保值、增值考核辦法。資產摸底調查有助于進一步完善國有資產產權登記、界定、權證管理、糾紛調處管理工作。完善具備辦理權證條件房屋資產的權證手續,優化權證管理制度;對有糾紛的房屋資產,妥善處理相關爭議,依據誰投資、誰擁有、誰受益的原則,清晰界定由單位分立、撤銷、合并、改制、隸屬關系改變等原因發生全部或部分權屬轉移的資產權屬;理順企業國有資產產權與資產經營責任的關系,明確產權責任,制定國有資產保值、增值考核指標,規范考核程序、完善考核辦法。
有利于優化資產配置,完善國有資產保值、增值的標準。在國有企業房屋資產管理中,事前要做好基本的摸底調查有利于優化房屋資產配置、減少呆滯資產。對有改造價值的房屋資產,進行必要的投入進行維護,以提高經濟效益;對無再投入價值的危房有安全隱患的房屋資產進行系統排查,做科學合理的鑒定,可拆除或重建等決策,以減弱潛在風險成本的發生;對當前空置的房屋資產,盡量實現市場化租賃運營,最大限度提高資產使用率。資產摸底調查可以保障房屋資產使用價值的有效性,確保國有資產的保值增值。
有益于提高資產經濟效益,達到國有資產保值、增值的目的。地方國有企業房地產摸底調查有益于在市場經濟中充分發揮房屋的經濟價值,追求經濟效益的最大化。對已出租經營類房屋資產結合租賃市場現狀,確立合理租賃價格,充分發揮房屋資產在企業經濟運行中的作用,為企業帶來增值效益。摸底調查有益于及時梳理不利于經濟效益的因素,如國有企業某些房屋資產由于產權有瑕疵,房屋老化等原因無法正常流轉交易、無法發揮其效用。這些房屋資產沒有發揮其應用的使用價值,是國有資產人為的貶值的一種表現。摸底調查有益于及時梳理不利于經濟效益的因素,盡可能減弱不利于對經濟效益的影響。


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