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買房要細心,住著才舒心,首佳顧問跟您聊聊如何選套好房? (品質篇)
2020/12/01

??前言導讀

2020年,受新冠肺炎疫情的影響,全國的商品房市場格局進一步分化,個別一線城市成交量、價逆勢上漲,部分二、三線區域重點城市也呈現出類似的勢頭。隨著中央“六穩六?!闭邔虻某掷m發揮作用,以及“房住不炒”政策的進一步明晰,在當前的政策、市場大環境下,如何買到兼顧居住、保值兩方面的要素的房產,成為人們普遍關心的問題。本文筆者結合自身多年房地產營銷策劃工作經驗,從樓盤布局、外立面工藝、建設工藝、環境規劃等四方面跟您侃侃好品質的房屋是如何煉成的!

01

樓盤整體(樓層數,層高那些事兒)


一般現在的房地產市場根據產品定位會分為剛需型和改善型。剛需的樓盤多面向首次置業的客戶,特點是戶型面積較小,總價低;改善型產品則面向二次及以上且用于自住的客戶需求,特點是戶型面積較大,總價也相對較高。產品類型也與建筑的容積率有一定關系。剛需型產品往往是容積率較高的高層建筑,而改善型產品則相對來說較多是容積率較低的建筑。購房者需要根據自己的經濟能力、理想區位目標、工作和生活規劃的多方面考慮來選擇對應的住宅產品。

此外,買房尤其應關注房屋細節。一些住宅項目的宣傳會包括一定的水分,這在業內并不罕見,因此不能簡單信賴開發商的宣傳,眼見為實尤為重要。按照部分開發商的宣傳口徑,國標2.8米的層高,在宣傳文案中也許就會變成2.85米,實際2.85米的層高會宣傳為2.9米……諸如此類,而且此間的層高并非凈高,還需要剔除樓板的厚度。

此間插個題外話,在浙江嘉興3年前有一例比較有趣的樓房質量投訴,嘉興國際商務區某樓盤,出現了戲劇性的一幕,一戶人家在鋪設地板,打地板釘之時,居然將自家樓板打穿,而地板釘的長度只有70mm,低于《高層建筑混凝土結構技術規程》第4.5.5條規定的“樓層現澆板厚度不應小于80mm,預埋暗管時不應小于100mm”的標準。


     事發之時該樓盤已經交付多年,不少住戶都已經入住。而且,此樓盤的定位當時還屬于高端改善型樓盤,產品主要是高層+聯排別墅+獨棟別墅,在市場上可謂紅極一時,樓盤整體規劃也是被譽為區域標桿,哪知幾年之后會有如此戲劇性的意外。因此,購房者在選購時除了聽取置業顧問的推薦介紹之外,還要從側面了解一些客觀的數據,比如容積率、得房率、樓間距、層高(凈高)、公攤等參數,理性分析自己的購房需求和產品定位,避免踩坑。

02

房屋外立面工藝選擇(買房真的要看顏值?。?/strong>


 


住宅產品外立面工藝是最直接的一張名片,就在樓盤外立面工藝這個點上,目前主要是有涂料、瓷磚和石材干掛三種工藝,當然也有選擇金屬鋁板和玻璃幕墻等(極少數)。涂料工藝是指涂敷于物體表面能與基層牢固粘結并形成完整而堅韌保護膜的材料;瓷磚工藝是指用于建筑物外墻的陶質或煙質建筑裝飾磚。以浙江杭州、嘉興的房地產市場為例,幾乎80%以上的產品采用的是涂料工藝,不論高層、多層洋房還是聯排獨棟,選擇的都是涂料。涂料的種類是真石漆、仿石漆等。以置業顧問的說法來說,是為了避免瓷磚年久失修導致脫落,砸到住戶,涂料可以更好的做好防水,避免房屋滲水;但還有個重要原因便是成本問題,如果是外立面貼瓷磚的話不論材料成本還是人工成本都顯然更高。不過,涂料外立面經常會遇到的問題就是變形拱起,起皮開裂。 

剩下的一種高端的工藝是大理石石材干掛。在華東市場上,采用此等工藝的基本都是高端樓盤、品牌開發商。根據筆者的了解,石材干掛工藝成本著實不低,根據不同石材和工藝,造價成本也有差異,但每平方米造價依然顯著高于涂料工藝。這也往往是所謂高端的樓盤會做的選擇。當然,如采用干掛的工藝,除了成本較高以外,也有很多好處:外觀高端大氣上檔次,同時,在防水和保溫方面也比其他工藝要好,石材干掛之后牢固性也較高,干掛的大理石剝落的情況相對較為少見。

03

房屋建設工藝(要知其然,更知其所以然)

房屋的建設工藝現在所有房企基本并無太大差異,大都是采用模塊式的澆筑工藝。打好地樁,挖好車庫之后以框架結構式的方法一層一層往上澆筑水泥,建筑工藝成熟,效率也高。

在混凝土澆筑時一般會嚴格執行攪拌工藝,振動棒的操作工也是經驗豐富的老員工。因為如果項目工程存在趕工期的情況,導致攪拌不充分的話,很容易產生墻面空鼓。還有一個問題就是,在選購房屋時候留個心眼,了解一下樓棟的“槽鋼層”位置。


什么是槽鋼層?所謂的”槽鋼層”,是高層房屋主體結構施工時,用于搭設懸挑式腳手架,使用底部支撐梁擱放的樓層,工程實際多數使用16號工字鋼。樓層內部擺放間距一般1.5米一道,一般在實際施工中,會在混凝土墻體內預留一定大小的孔洞,用工字鋼穿出,槽鋼層所在樓層因為打孔關系,日后漏水的概率較大。目前大部分的開發商還是會選擇開孔開槽,按照常規槽鋼層工藝。當然,也有更加先進的軌道式爬升式腳手架。同時,不需要預留孔洞,升級版槽鋼層也已經產生。

04

小區環境規劃(高端樓盤靠什么撐場面?)

小區環境主要從綠化、樓間距、社區道路,入戶門廳等方面來分析。

What

高端樓盤靠什么撐場面?

NO.1 綠化情況

首先,一般的小區環境,大家最看中的可能就是綠化率,要達到30%,40%,45%···但是目前的小區綠化景觀布置,已經不再是以前簡單的就看“樹多不多,草多不多,花多不多,水多不多”等問題。還需要看景觀植物和水系的排布羅列,筆者此前所供職的房地產公司是國內五十強房企,在園林景觀布置上有一定的造詣,其講究的是景觀植物從高到低,從小到大,從顏色單一到多元化逐漸遞進的植物景觀布局結合三進院落式布局理念,初入小區,就感覺到井井有條的園林景觀布局,再結合精致的樓房外觀,高顏值的玻璃外立面,與“精工匠心,精細布局”的說法頗為匹配。

NO.2 樓間距

其次,樓間距。從樓房布局上,部分房企為了控制容積率,在樓層高度無法增加的情況下,可能通過調整房屋樓間距來確保建筑面積達標,控制成本,而樓間距的大小直接影響到了小區產品的品質,太密集,太冗余直觀就會導致大家的壓抑感。

NO.3 小區道路

再者,小區道路。目前樓盤小區內,人車分流已經成為標配。很多樓盤地面上只允許行人或者自行車通行。而小區內鋪設的道路,一部分房企從成本控制考慮會采用柏油路,本無厚非,這是基礎;稍微升華一些的會采用大理石石材鋪設,在大理石基礎上,有的小區為別具匠心的營造科技感,還會設置塑膠跑道和夜光跑道,增加小區科技感,讓人眼前一亮。

NO.4 入戶門廳

其后,入戶門廳。小區單元入戶門廳,雙開玻璃門,瓷磚上墻,水晶吊燈,人臉識別,智能樓宇···這些配置越來越多的出現新小區新樓盤的配置中。以往的油漆墻面,白熾燈基本都已經淘汰,刷卡式的門禁也已經與時代不相符合。這些智能化的設備也是能為小區整體形象加分的關鍵項。

NO.5 產品口碑及市場反饋

最后,買房還需要注意的,是開發商以往產品的口碑和市場反饋。一個樓盤的品質好壞除了跟入住者的感受相關之外,與該樓盤的二手房價格也是息息相關,試問一個樓盤如果經常出現在維權欄目上,其房價上漲空間還有幾成?



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