“很多人買房不是為了居住，而是為了投資或者投機，其中風險較大。“持有那么多房產，將來這個市場要是下來的話，個人財產就會有很大的損失，貸款還不上，銀行也收不回貸款、本金和利息，經濟生活就發生很大的混亂?！?/span>2021年兩會期間，國務院新聞辦舉行的發布會上，中國銀保監會主席郭樹清敲響了中國房地產市場的警鐘。同時，他指出當下房地產的問題主要是金融化、泡沫化傾向比較強，房地產問題已經成為中國金融風險最大灰犀牛。
高層的表態十分明確，也承認了中國房地產市場中存在一定比例的投機現象，為了更好貫徹中央“房住不炒”的理念，接下來便是全國范圍內對房地產市場的大面積，大深度調控整理。
而作為此輪調控的核心區域——長三角地區，上海和杭州早就先行一步，地方政府出臺了嚴格的樓市調控措施，上海推出了積分搖號制度，并要求按照優先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網簽備案滿5年后方可轉讓；而杭州則是從防范經營貸消費貸違規流入房地產、加強司法拍賣住房限購等四方面進一步規范房地產市場秩序。緊接著滬杭兩地之后，浙江湖州、浙江嘉興也先后發布了樓市調控政策。當然，受限于當地的社會經濟發展水平和自身實力，對于調控政策的效果也各有不同，區別于上?？茖W高效的“精準打擊”，嘉興湖州的調控政策顯得有點“溫柔”。但是對于整個政策層面是市場的風向標而言，有些人已經提前嗅到了一絲味道。
那么我們就先從嘉興出臺的這四條政策來解讀一番。
個人觀點，純粹交流。
第一條：加強分期銷售管理。
政策原文：全市范圍內，申請商品房預(現)售許可(備案)的項目(含前期已辦理預、現售和首次辦理預、現售的項目)，每批銷售面積以不低于3萬平方米可售房源為單位進行申報，尾期剩余房源一次性申報；總建筑面積在3萬平方米以下的，須一次性申報。
解讀：調控前，部分樓盤申報備案價時，采取“少吃多餐”的形式，每次申報的房源基數盡可能控制，增加申報次數，便增加了每次上調備案價的機會，從中獲利，同時結合宣傳手段，向購房者制造“這次買不到，下次要漲價”的態勢，不斷“獲客逼單”，不斷收割客戶的“韭菜”；而政策出臺后，樓盤每次增加申報的供應量必須高于3萬方以上，從局部來說增加了供應量，讓大家在短時間內有房可買，打擊了樓盤方面“捂盤惜售”的現象。但是總的土地供應量沒有增加的話，這樣的調控政策效果也會乏善可陳。
（類似切蛋糕，本來切2刀變4小塊，現在切一刀變2大塊）
話題延伸：說到這里不得不說一下嘉興樓市的備案價限價政策，嘉興的樓市限價政策出發點是好的，就是保護了購房者的利益，為了讓樓市的發展更加合理健康。但是在實地的運作中，卻被部分投資分子鉆了政策的空子。由于當下土地市場的火爆，一些熱門板塊“地王”頻出，土地樓面價高達1.3萬~1.4萬，但是預售備案價卻只有1.6萬左右。如果按照這樣的價格銷售，開發商注定虧損。如此，只能另尋辦法提高利潤率，扭虧為盈，那么辦法從何處來呢？身為購房者，大家心知肚明。嘉興整體的樓市限價政策是好的，但是目前風氣已經有點偏離，希望主管單位也能審時度勢，讓政策制度跟上市場風向。
第二條：非本地戶籍限購
在嘉興五縣兩區范圍內針對非本市（縣）戶籍的限購住宅1套，包括新房和二手房。
解讀：打擊外地炒房客。但是從去年開始的這波嘉興樓市火爆行情乃是由嘉興本地購房客帶動的，至于為何本土市場會忽然火爆起來，那得從城市發展、土地市場、區域對接等多個角度談起，這是城市發展的結果，也可以說是嘉興格局拓展之后的利好外溢，只是外溢到樓市的有點多。
第三條：限購范圍擴張至全市
取得不動產證2年內房屋不得上市交易，政策適用范圍從嘉興市本級擴大到了五縣兩區。
解讀：此條政策內容并沒有變化，沿用了2017年的調控政策，只是適用的范圍從市本級擴大到了五縣兩區。相關限售政策比如增加購房者資金成本，筆者粗粗一雙，從簽約開始到房屋交付辦證大概也需要2-2.5年的時間，再要求取得不動產證后2年內不得交易，就變成4-4.5年。按照目前樓市全款購房的邏輯，一套房300萬購房款在4年左右的時間內將沉淀在樓市內，按照目前稍微高一些的資金利率，萬元每日收益為一元，300萬一年的資金成本為10萬元，4年便是340萬元。購房者實際花費在購房上的資金將為340萬元···
第四條：嚴查樓市資金流向
最后一條：從房企端和客戶端二條線強化監管，嚴查競買者資金，嚴控客戶端經營貸、消費貸和其他貸款用于購房。
解讀：此條政策主要針開發商和購房者雙方，嚴控房企向銀行融資獲得購房資金；嚴控購房者用消費貸等方式變現購房，使得資金流入樓市。源頭上優勝劣汰，讓房企用自有資金競買土地（大浪淘沙，適者生存），頓時增加了房企的資金壓力。購房者這邊，因為房貸趨嚴，迫使貸款購房困難重重，市場上的“全款優先”也成為了開發商迫不得已選擇的策略（并非自視甚高，而是在回款壓力面前迫不得已的選擇。）
總結：筆者也與多位中介經紀人，本地研究機構以及房地產開發商管理層等從業人員溝通交流，大家普遍認為嘉興首輪的調控政策十分“溫和”，總體的作用有限，對嘉興當下的火爆市場猶如隔靴搔癢。但是考慮到今年建黨百年的特殊性以及全國范圍內對房地產金融危機預防和樓市調控的嚴肅性，不排除今年會出臺第二輪的調控政策，政策的力度也一般都會“先輕后重”，根據市場表現而定。
