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2018年樓市調控先緊后松,求穩目標基本達成
2019/01/25

市場政策: 2018年調控政策由緊到松,3月兩會重申“房住不炒”,7月底政治局會議鄭重聲明“堅決遏制房價上漲”,8月住建部要求“穩地價、穩房價、穩預期”。前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放松,上調房貸利率,四季度調控政策略有松動的跡象,菏澤、廣州、珠海和深圳等部分城市局部放松調控政策,多城市下調房貸利率上浮比例。

預計2019年房住不炒、因城施策的主基調應該不會改變,一線以及核心二線城市政策仍將從緊,弱二線及三四線將松綁調控,隨著菏澤樓市調控松綁,多城房地產調控政策或將出現調整。2019年貨幣政策呈中性偏積極趨勢,繼續定向降準概率較大,首套房貸利率或將回歸折扣,房地產市場或受金融貨幣政策放松影響,2019年有所回暖。

土地市場: 2018年,19個監測城市土地市場共計成交面積29720.16萬㎡,較去年同期上漲11.56%,成交金額共計17376.88億元,同比下降6.24%。2018年,從成交面積同比漲幅來看,中估聯行研究院監測的19城中,天津、重慶、南京、南昌、廣州和北京成交面積同比下降,北京2018年成交489.96萬㎡,以38.26%的降幅領降;其他城市土地成交面積同比均上漲,其中烏魯木齊2018年成交土地1382.42萬平方米,同比上漲197.76%,漲幅居首。

住宅市場:(1)存量住宅:據中估聯行研究院監測數據反饋,2018年12月存量住宅價格環比上漲的城市為武漢、鄭州、太原、昆明和呼和浩特,其余城市環比下降。呼和浩特環比漲幅最大,均價為9278元/㎡,環比上漲1.99%;成都和西安環比下降最大,本月均價分別為12046元/㎡和10917元/㎡,相比上月均下降1.87%;同比方面,呼和浩特同比上漲37.59%,增幅最大;所監測城市中,北京、上海、成都、石家莊和廈門同比下降,廈門同比下降13.86%,降幅最大。

(2)新建住宅: 2018年廈門新建住宅銷售均價高居首位,為58935元/㎡。所監測的城市中,同比降幅最大的為石家莊,均價9119元/㎡,降幅為10.79%;同比漲幅最大的為太原,均價11128元/㎡,同比上漲32.04%。多數城市新建住宅成交面積同比上漲,其中合肥2018年成交面積1308.76萬㎡,以214.87%漲幅領漲。

(3)新建住宅出清周期:2018年12月,所監測城市廈門出清周期最大,為25.99個月;重慶出清周期最小,為4.51個月。西安出清周期為5.35個月,同比下降25.38%,降幅居首;南京出清周期為6.08個月,以28.54%的同比漲幅領漲。

(4)新建住宅銷供比:2018年,中估聯行研究院監測城市中,多數城市銷供比同比下降。銷供比前三城市為合肥、西安和南京,銷供比最低的城市是北京,銷供比為0.5。

(5)住宅租金:2018年12月,北京平米租金最高,為94元/㎡·月,環比上漲1.1%,漲幅居首。

新建商辦市場:2018年,辦公樓交易面積和交易價格同比漲幅最高的城市分別為成都和重慶,漲幅分別為37.39%和14.66%;商業交易面積和交易價格同比漲幅最高的城市分別為合肥和上海,漲幅分別為116.78%和5.91%。

一、宏觀經濟和政策

1、2018年12月份CPI、PPI同比漲幅回落。

根據國家統計局數據:2018年12月份,全國居民消費價格指數(CPI)和工業生產者出廠價格指數(PPI),從環比看,CPI下降0.3%,漲幅比上月回落0.3個百分點。從同比看,CPI上漲1.9%,漲幅比上月回落0.3個百分點。從環比看,PPI下降1.0%,降幅比上月擴大0.8個百分點。 從同比看,PPI上漲0.9%,漲幅比上月回落1.8個百分點。

2、2018年1-12月,全國住宅投資同比增長13.4%,繼續回落。

2018年1-12月份,全國房地產開發投資120264億元,比上年增長9.5%,增速比1-11月份回落0.2個百分點,比上年同期提高2.5個百分點。其中,住宅投資85192億元,增長13.4%,比1-11月份回落0.2個百分點,比上年提高4個百分點。住宅投資占房地產開發投資的比重為70.8%。

二、政策研判

1、經濟基本面分析

2018年國民經濟運行繼續保持總體平穩、穩中有進,全年經濟社會發展主要預期目標較好完成。

2018年國內生產總值比上年增長6.6%,實現了6.5%左右的預期增長目標,這個增速在世界前五大經濟體中居首位,中國經濟增長對世界經濟增長的貢獻率接近30%,持續成為世界經濟增長最大的貢獻者。2018年國內生產總值超過90萬億元,比上年增加了近8萬億元。2018年M2增長低于名義GDP的增長,M2與GDP之比是202.9%,比上年下降3個百分點。經濟結構調整優化,發展新動能壯大。需求結構調整優化,投資和消費比例的關系合理變化。大家比較關注的最終消費對經濟增長的貢獻率,2018年為76.2%,比上年提高18.6個百分點,比資本形成總額高出43.8個百分點。2018年全國居民人均可支配收入實際增長6.5%,快于人均GDP6.1%的增速。

總的來看, 2018年國民經濟運行繼續保持總體平穩、穩中有進,全年經濟社會發展主要目標任務已經較好完成。同時也要看到,國內外環境依然錯綜復雜,經濟運行穩中有變,變中有憂,也要看到危中有機,要看到中國發展仍處在重要戰略機遇期,特別是要發揮好戰略機遇期一些新內涵的作用。

2、樓市政策及分析

(1)2018年調控政策由緊轉松

2018年調控政策由緊到松,3月兩會重申“房住不炒”,7月底政治局會議鄭重聲明“堅決遏制房價上漲”,8月住建部要求“穩地價、穩房價、穩預期”在現有基礎上,以穩為主。前三季度堅持調控目標不動搖、力度不放松,各種限制政策并未放松,加大力度整治新房、存量房以及保障房的市場秩序、上調房貸利率等;四季度調控政策略有松動的跡象,菏澤、廣州、珠海、深圳和衡陽等部分城市局部放松調控政策,多城市下調房貸利率上浮比例,菏澤更是打響2018年放松調控第一槍。

在調控持續深入的背景下,2018年一線城市存量房已經開始進入下行調整通道,而二三四線城市,雖有增長,但漲幅收窄,呈降溫趨勢。整體上,2018年,房地產市場開始轉冷,房價得到基本控制??梢哉f在本輪調控中,還是相對穩定的。

(2)2019年房住不炒應不變,放松調控城市或增多

2019年房住不炒、因城施策的主基調應該不會改變,一線以及核心二線城市政策仍將從緊,弱二線及三四線將松綁調控,因城施策,隨著菏澤樓市調控政策松綁的城市應會增多,房地產調控政策或將會出現局部調整。 2019年貨幣政策呈現中性偏積極趨勢,繼續定向降準概率較大,首套房貸利率或將回歸折扣,房地產市場或受金融貨幣政策放松影響,或較2018年有所回暖。

三、2018年主要城市重要政策及事件

四、土地市場分析

土地成交情況:2018年,19個監測城市土地市場共計成交面積29720.16萬㎡,較去年同期上漲11.56%,成交金額共計17376.88億元,同比下降6.24%。

2018年,從成交面積同比漲幅來看,中估聯行研究院監測的19城中,天津、重慶、南京、南昌、廣州和北京成交面積同比下降,北京2018年成交489.96萬㎡,以38.26%的降幅領降;其他城市土地成交面積同比均上漲,其中烏魯木齊2018年成交土地1382.42萬平方米,同比上漲197.76%,漲幅居首。

土地溢價率情況:2018年中估聯行研究院所監測19城,溢價率均值8.95%,同比下降11.73%,其中合肥溢價率61.64%,位居第一。

住宅用地樓面價情況2018年北京住宅用地成交樓面均價排名第一,為23499元/㎡。

五、住宅市場分析

存量住宅均價漲幅:據中估聯行研究院監測的數據反饋,2018年12月存量住宅價格環比上漲的城市為武漢、鄭州、太原、昆明和呼和浩特,其余城市環比下降。其中呼和浩特環比漲幅最大,本月存量住宅均價為9278元/㎡,環比上漲1.99%;存量住宅均價環比下降的城市中,成都和西安環比下降最大,本月存量住宅市場均價分別為12046元/㎡和10917元/㎡,相比上月均下降1.87%。 12月存量住宅價格同比方面,呼和浩特同比上漲37.59%,增幅最大;所監測城市中,北京、上海、成都、石家莊和廈門同比下降,廈門同比下降13.86%,降幅最大。

監測城市價格指數預測:2018年12月,監測城市價格指數線(實線)整體呈下降趨勢,北京、上海、廈門、成都、西安走勢下降明顯;武漢和南昌走勢相對平緩;鄭州和太原價格指數微漲。

監測城市預測趨勢線(虛線)鄭州和太原走勢平穩上升;上海、廈門等其他城市價格上漲趨勢與以往價格指數走勢擬合度低,本期不作預測。

新建住宅銷售價格及漲幅:2018年廈門新建住宅銷售均價高居首位,為58935元/㎡。所監測的城市中,同比降幅最大的為石家莊,均價9119元/㎡,降幅為10.79%;同比漲幅最大的為太原,均價11128元/㎡,同比上漲32.04%.

新建住宅成交面積:2018年,中估聯行研究院監測的19座城市中,多數城市新建住宅成交面積同比上漲,其中合肥2018年成交面積1308.76萬㎡,并以214.87%漲幅領漲;武漢、成都、上海、天津、南京、北京和石家莊新建住宅成交面積同比下降,其中成都成交面積1741.19萬㎡,并以18.78%的降幅領降。

新建住宅出清周期:2018年12月,所監測城市的新建住宅出清周期中,廈門出清周期最大,為25.99個月;重慶出清周期最小,為4.51個月。其中西安出清周期為5.35個月,同比下降25.38%,降幅居首;南京出清周期為6.08個月,以28.54%的同比漲幅領漲。

新建住宅銷供比:2018年,中估聯行研究院監測城市中,多數城市銷供比同比下降。銷供比前三城市為合肥、西安和南京,銷供比最低的城市是北京,銷供比為0.5。

住宅租賃市場:2018年12月,中估聯行研究院監測數據顯示,北京平米租金為94元/㎡·月,環比上漲1.1%,位居首位;石家莊平米租金為22元/㎡·月,排名墊底。

六、商辦市場分析

新建辦公:2018年鄭州、西安、重慶、北京和武漢新建辦公銷售面積均同比下降,武漢銷售面積141.01萬㎡,同比下降40.97%,降幅最大;上海、成都和深圳新建辦公銷售面積同比上漲,成都漲幅最大,2018年銷售面積為475.28萬㎡,同比上漲37.39%;2018年鄭州和北京辦公銷售價格同比下降,北京新建辦公銷售均價30534元/㎡,同比下降13.31%,其余監測城市銷售均價均上漲,其中重慶漲幅最大,2018年新建辦公銷售均價11106元/㎡,同比上漲14.66%。

新建商業:2018年,深圳、鄭州、武漢、重慶和北京新建商業交易面積同比下降,北京成交面積68.94萬㎡,同比下降28.03%,降幅最大;其余監測城市新建商業交易面積均上漲,其中合肥漲幅最大,2018年成交49.9萬㎡,同比上漲116.78%;2018年,合肥、鄭州和深圳銷售均價同比下降,深圳銷售均價57382元/㎡,同比下降4.94%,降幅居首;其余監測城市銷售均價均同比上漲,上海漲幅最大,2018年銷售均價28805元/㎡,同比上漲5.91%。

報告說明

本報告典型城市包括:北京、上海、廣州、深圳四個一線城市;太原、鄭州、西安、南京、武漢、成都、重慶、南昌、廈門、昆明、石家莊、烏魯木齊、天津、合肥、呼和浩特十五個二線城市。

存量住宅均價:根據V估價系統監測全國十九個典型城市,覆蓋當地90%以上存量商品住宅項目,采用定基定權重的方式計算得出。

V估價系統:由中估聯行研發的在線批量評估系統。該系統充分集成信息技術與估價師經驗,為房地產估價業務提供全新方式的在線評估數據支持。

數據提供機構:北京首佳房地產評估有限公司、上海中估聯信息技術有限公司、廣東世紀人土地與房地產評估咨詢有限公司、深圳市英聯土地房地產估價顧問有限公司、武漢國佳房地資產評估有限公司、四川恒通房地產土地評估師事務所有限公司、江西同致房地產土地估價咨詢有限公司、廈門中利資產評估土地房地產估價有限公司、四川恒通房地產土地評估師事務所有限公司重慶分公司、河南開源房地產估價有限公司、云南鼎立房地產土地評估有限責任公司、山西聚信房地產評估有限公司、西安天正房地產價格評估咨詢有限公司、河北嘉澤房地產評估有限公司、新疆德旺房地產估價事務所(有限公司)、天津市融信房地產土地評估咨詢有限責任公司、安徽中信房地產土地資產價格評估有限公司、內蒙古科瑞房地產土地資產評估咨詢有限公司。

免責聲明

本報告中的意見和內容僅供參考,并不構成對所述市場交易的出價或評估。我司及其雇員對使用本報告內容所引發的任何直接或間接損失概不負責。除非另有說明,所有本報告的版權屬于中估聯行研究院。未經中估聯行研究院事先書面授權許可,任何機構或個人不得更改或以任何方式發送、傳播或復印本報告,否則由此造成的一切不良后果及法律責任由私自發送、傳播或復印本報告者承擔。



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